Reprenons un peu la technique à présent.
A la différence des bulles boursières, alimentées exclusivement par des spéculateurs, la matière immobilière réunis en son sein deux types de comportements.
Les particuliers qui achètent leur logement, c’est la population aux comportements sains :
Ils ne sont pas forcément attirés par l’appât du gain mais s’engagent plutôt pour éviter de perdre de l’argent dans un loyer, et si le bien prend de la valeur c’est encore mieux.
Avoir son « chez soi » constitue désormais un idéal pour la majorité des occidentaux.
Historiquement, les français ont mis du temps par rapport à d’autres, mais aujourd’hui le phénomène des foyers propriétaires est majoritaire.
Ce mouvement de fond vers l’accession a repris vigueur vers 1998, et amorça les premières hausses des prix.
L’intérêt d’avoir son toit revint alors rapidement dans les mentalités, et le secteur immobilier commençait alors à refaire surface après une longue période de disgrâce.
Suite à 7 ans de baisses consécutives au Krach de 1991, les prix immobiliers français sont au plus bas.
La France a gagné la coupe du monde, la croissance reprend alors quelques couleurs.
Les français ont le moral et sont à peine 34 % à être propriétaire.
La demande commence a gagné du terrain et le marché repart légèrement à la hausse.
L’offre est relativement adaptable dans un premier temps, puis commence à se raréfier, les stocks disponibles se vident progressivement.
La tendance pour les années 2000 sera : « pourquoi jeter un loyer par les fenêtres ? ».
Un cri de ralliement qui tourne à l’affolement général, « précipitez-vous car les toits commencent à manquer ! »
En fin 2005, ils sont devenu 57% à être propriétaires, ce qui explique en partie la surchauffe.
Et les autres foyers sont presque tous désolvabiliser.
Les investisseurs sont les autres intervenants:
Attirés par les plus-values et les rendements locatifs, les investisseurs sont à l’affût du bon cheval.
Tantôt dans l’immobilier, tantôt dans la bourse, les monnaies, les œuvres d’arts, ou les entreprises, l’argent investi puis désinvesti et encore réinvesti détermine les valeurs montantes et descendantes de nos actifs.
Ces Comportements de masse à sensibilité hautement psychologique donne naissance à des fluctuations de valeurs selon la mode du moment et sont l’essence même des bulles et des krachs.
Et précisément, plus cette population dispose de capitaux, plus les risques de surchauffe s’intensifient.
Car une forte et soudaine disponibilité d’argent investie dans un secteur en fait en quelque sorte péter les compteurs en survalorisant momentanément ses actifs.
Jusqu’à ce que cette hausse sature car elle ne peut plus être soutenue par la demande et que le marché se retourne car les prix sont trop chers et les rendements devenus minables.
Vous aurez donc compris que si l’immobilier n’était qu’un marché de particuliers propriétaires, le danger de retournement serait moindre, et la courbe des prix naviguerait en « père peinard » sans soubresauts spectaculaires.
Or notre époque moderne apporte encore des nouveautés et nous expose à des fluctuations sans cesse amplifiés tant la présence de capitaux explose. Bien que la spéculation ait toujours existé, ces dernières années ont en effet vu naître un phénomène d’investissements de masse sans précédent.
Les institutionnels des placements ou encore les fonds de pensions et autes fonds spéculatifs disposent aujourd’hui d’une manne colossale de capitaux à investir.
Cette abondance de liquidités nous a fait passer ces dernières années à un niveau supérieur de spéculation.
Avec temps d’argent à investir, nous avons d’ailleurs vu ces dernières années se former des bulles un peu partout.
Car, gouvernés par le souci de rentabiliser, ces institutionnels de l’investissement vont n’avoir de cesse que de se batailler les meilleurs placements de demain.
Se ruant ensemble sur certains actifs à un instant « t », ils contribueront à les faire flamber dans un premier temps « t+1 » jusqu’à ce que le prix soit si élevés que leur rendement devienne insuffisant et impose de changer d’investissement.
Les institutionnels se reporteront alors sur d’autres actifs provoquant une chute brutale de la valeur précédemment convoitée.
La psychologie et les croyances collectives font ainsi les règles du moment.
Malgré l’attachement des foyers à leur maison, l’immobilier n’a pas échappé à cette surchauffe de capitaux, faisant l’objet d’une bulle sans commune mesure avec les précédentes.
Mais aujourd’hui son attractivité a vécu, car sa valeur a plus que doublé alors que les revenus des français sont restés à la traîne.
Son rendement est donc devenu désormais trop peu attractif pour celui qui veut acheter pour louer, le loyer ne couvre plus vraiment le remboursement de l’achat malgré l’augmentation des loyers et les taux d’intérêt exceptionnellement bas.
De même, celui qui a achèté depuis 2004 n’a plus aucune garantie de plus-value à moyen terme.
Ces trois signaux : surévaluation par rapport aux revenus de la population, disparition du rendement locatif, et risque de moins values : sont les trois sonnettes qui font fuir les investisseurs.
Et comme par hasard, l’immobilier commence à se calmer en ce début 2008.
Pour les spécialistes en placement il n’y a pas à s’étonner, l’immobilier est déjà ringard, il a atteint sa côte d’alerte, les rats quittent donc le navire.
Ces comportements spéculatifs de masse qui existaient déjà au moyen age, ont connu leur apogée au 20ème siècle pour se généraliser de manière exponentielle et prendre récemment une dimension planétaire.
La mondialisation et la libre circulation des capitaux ont dans le même esprit contribués a massifier ce phénomène, et à le rendre encore plus volatile qu’auparavant.
Mais surtout la politique monétaire des banques centrales contribuant à rendre l'argent presque gratuit pour faire face à
l'explosion de la bulle internet a propulsé de l'argent "dopé"
-c'est à dire sans contrepartie en termes de création de valeur- dans les circuits. La politique de l'"EPO monétaire" menée notamment par la FED a donc engendré un climat d'éxubérance
malsain tout autant que virtuel.
Cette surabondance de capitaux liée à cette nouvelle donne explique ainsi la disproportion de la bulle immobilière actuelle qui serait au moins trois fois supérieure à celle de 1991.
Mais revenons-en encore à la notion d’investisseurs, il convient pour être juste de distinguer deux sortes de profils :
Les avertis : en tête de peloton, avec toujours une longueur d’avance, ils anticipent les mouvements de masse bien avant la grande majorité.
Comme disait un grand argentier : « quand mon chauffeur dit qu’il faut acheter, je vends ».
Pendant que la queue de peloton joue encore à boursicoter, eux investissent déjà dans l’immobilier et inversement.
En avance sur les tendances et les effets de mode, ils achètent ou vendent à contre courant du troupeau et font ainsi les meilleures affaires.
« Acheter la rumeur, vendre la nouvelle » dit l’adage boursier.
Ces fines fleurs de la finance sont en général des professionnels ou des petits malins.
En tout état de cause, ce sont des gens informés et souvent fortunés.
Plus que jamais, nous pouvons constater que notre monde est composé de deux sortes de gens : ceux qui savent et ceux qui suivent.
Les investisseurs du dimanche :
Eux ce sont les suiveurs.
Représentés par la grande majorité des possédants français, ce sont les moutons des marchés, ils achètent à la hausse et vendent pendant la baisse.
Par exemple en 1998 alors que l’immobilier est au plus bas, les plus malins et les plus riches recommencent à s’y intéresser.
Les moutons quant à eux continuent à voir dans la pierre un investissement risqué qui n’a pas arrêté de se déprécier depuis 7 ans.
Dans le même esprit, en 2001 les moutons croient encore en la bourse et perdent tout leur capital lors du krach consécutif à l’imposture des valeurs technologiques, alors que les malins et institutionnels ont vendu leurs actions au plus haut juste avant la chute des cours boursiers.
A partir de ce cinglant échec, les moutons se reportent alors sur l’immobilier, la valeur qui redevient refuge, emboîtant le pas des gros investisseurs et des particuliers afin d’alimenter en cinq ans la plus grosse bulle immobilière de tous les temps.
Ces jeux de dupes et de vases communicants ne sont pas prêts de disparaître, bien au contraire, et trouveront sans cesse de nouveaux supports.
Aujourd’hui on estime que l’immobilier, les marchés d'actions et les marchés obligataires sont au bord de la rupture.
De même que l’or semble déjà surévalué.
Ce qui signifie que demain d’autres actifs devraient être la proie de ces volumes de capitaux faiseurs de bulles.
La grande difficultés c'est de savoir lesquels.
Les matières premières ? Elles ont déjà bullé.
On comprend bien alors, qu’étant donnée le caractère déterminant de l’élément psychologique en matière de placements, que la presse ne communique pas clairement sur les perspectives d’une baisse généralisée.
Comme amnésique, elle fait mine de redécouvrir les fondamentaux et l’existence des cycles à chaque décennie.
Le tabou est de mise, l'immobilier est un sujet sensible et sa structure plus fragile qu' elle n'y paraît.
Car si demain, 20% des possédants cherchaient à vendre, la pierre deviendrait gratuite.
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