Concernant le sujet qui m’obsède, en quelques questions centrales approfondies avec les autres blogueurs, il m’a été aisé de cerner promptement
l’absurdité du niveau des prix actuels de la pierre.
Les sites consacrés à la bulle permettent aujourd’hui même à quiconque d’accéder en un seul clic à une prise de conscience générale sur l’état du marché.
Des observations simples que viendront confirmer la théorie économique et les commentaires de certains professionnels avisés.
L’édifice de ma conviction prenait du temps, mais ce temps était le gage de sa solidité.
En outre, les fameux cycles deviennent évidents lorsque les courbes sont disponibles sur le « net ».
Et que ces courbes sont belles…
Des questions sans détours permettent d’ailleurs d’évaluer la situation, et transforment de fébriles intuitions en conclusions claires.
Combien gagne en moyenne les français ? Qui sont les primo accédants censés faire des crédits pour soutenir des prix ubuesques ?
Qui a des millions pour acheter des maisons ?
Cette étude est cruciale car elle permet de déterminer le potentiel de soutien du marché immobilier.
Il s’agit en quelque sorte d’une étude de marché relevant
d'une démarche simple et des questions claires de nature à prédire la tendance pour les années à venir…
Autant dire tout de suite que le marché d’aujourd’hui a besoin de jeunes couples très solvables, capables de rembourser en moyenne 1300 euros par mois pour avoir des enfants, et à qui on peut tout prêter sur 30 ans.
Moi j’ai bien peur que ces gens-là soient déjà propriétaires.
Selon mes petits calculs, les primo d’accession faciles sont déjà dans la bulle.
Un ami agent immobilier me confiait tout récemment qu’il avait désormais pour consigne d’éviter les fonctionnaires.
Ces derniers ne gagnent plus assez, « il faut aujourd’hui des professions libérales bourrées de tunes ».
« Mais ceux-là ont déjà acheté » me dit Loustik, « je passe mon temps à dire aux gens qu’ils n’ont plus le budget » déplore-t-il.
Car pour que le marché soit soutenu, il est indispensable que les locataires actuels, les « primo » restés sur le bas-côté, achètent à leur tour, afin de permettre aux propriétaires de vendre pour acheter plus grand et ainsi de suite.
Le marché ne peut donc se passer durablement des primo accédants comme une pyramide à besoin d’une base qui l’alimente par le bas.
Pour éviter le retournement, les plus pauvres doivent donc absolument intégrer le système afin qu’il perdure, quitte à les doper à coup de crédit sur 50 ans.
Ainsi les banques et les pouvoirs publics tentent de nous trouver des formules de prêts hypothécaires sur de très longue durée ou de prêts à taux zéro dérisoires afin de relancer une demande qui s’essouffle considérablement depuis 2007.
Des formules transmissibles à nos héritiers seraient même dans les cartons.
Nos dirigeants n’ont plus qu’une seule issue : « solvabiliser » les pauvres pour éviter un Krach.
C’est la fuite en avant.
Mais pourquoi en venir là, puisque l’ « immo » est une valeur sûre et ne baissera jamais ?
Les adages de cette sorte ont fait oublier aux gens les principes de bases d’un marché économique tel que l’immobilier.
Marché inerte par excellence, il semble parfaitement imperturbable et invincible en temps de hausse et convainc facilement les foules de sa perpétuelle valorisation.
L’immobilier est pourtant un marché qui se caractérise uniquement par un nombre de transactions sur une durée, un niveau de prix, et un état des stocks à vendre.
En fonction du nombre de ventes au prix du marché à l’année « A », les prix se déterminent pour l’année « B », et ainsi de suite.
A la différence de la bourse, il s’agit d’un marché inerte dans le sens ou son cours se détermine à plus long terme. Il n’a pas de réactivité immédiate.
On dit qu’il est bien moins « liquide » car des mois sont nécessaires pour transformer de la pierre en « cash ».
On constate alors que les ménages réalise environ 900 000 opérations par an, il en faudra donc autant et au même niveau de prix chaque année pour soutenir le marché.
Depuis 1998, chaque 31 décembre a vu le nombre de ventes augmenter, et depuis 2000 cette pression est telle que les hausses anuelles sont à deux chiffres.
L’ascension est à ce point vertigineuse qu’elle contredirait presque ceux qui affirment que le marché est sain et que l’immobilier est un bien de prestige indispensable qui ne baissera jamais.
Or la valeur d’un bien ne peut pas doubler tous le 5 ans, c’est peut être vrai pour les produits consommables comme le pétrole ou périssable comme la nourriture mais impossible pour un actif et à fortiori une maison qui se garde en moyenne 7 ans.
Croire que les prix perceront un jour les nuages revient à contredire les fondamentaux économiques de l’offre et la demande rapportés au taux d’effort des ménages.
Aujourd’hui ce taux est à son comble, c'est-à-dire que la moyenne des français ne peut plus suivre. 35% en moyenne de leur revenu sont destiné à leur toit, ils sont aux taquets.
Or pour soutenir le marché en 2008, nos professionnels devront vendre autant de biens, au moins au même prix qu’en 2007, idem en 2009, et ainsi se suite pour les années à venir.
En outre, un marché immobilier ne peut se mettre bravement en attente de « resolvabilisation » de la demande, il doit impérativement enregistrer un nombre moyen de transactions au prix du marché sinon il s’inverse.
La violence de ce retournement est d’ailleurs fonction de la vigueur de la bulle qui la précédée.
Elle dépend en fait du niveau de soutien de la demande.
Qui sera là pour acheter demain et à quel prix ?
Car une fois que tous les acquéreurs solvables sont dans la bulle, l’offre prend le dessus sur la demande et entame un nouveau cycle, on parle alors d’un marché d’acheteur.
La courbe des prix prend ainsi une forme sinusoïdale où se succèdent des périodes en moyenne de 7ans alternant hausse et baisse successivement.
Pour les vieux de la vieilles, ces principes relèvent de la palisse, je ne leur apprends rien.
C’est la base de l’économie.
Ces papys avertis connaissent la permanence des cycles économiques et savent que plus la bulle est intense plus les risques de Krach s’accroissent.
Mais le savoir en matière de bonnes affaires ne se communique pas.
Les professionnels de la spéculation ont ainsi déjà revendu leurs pierres pour se consacrer à autre chose.
Comme on irait aux champignons, pour eux, tous les dix ans environ, c’est l’heure des plus-values.
Les autres, convaincu que l’immobilier grimpe éternellement, s’extasient sur la valeur latente de leur patrimoine ou pestent contre l’ISF.
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