Ce qui demeure aujourd’hui la référence en matière d’enquête avant-gardiste sur le thème de la bulle immobilière est signé « The economist » :

En avril 2005, le journal anglais met en garde ces lecteurs contre un risque majeur de récession économique pour les années à venir.

La cause de cette récession serait une bulle immobilière mondiale  sur le point d’exploser.

Selon eux, jamais la pierre n’a augmenté si rapidement et de manière si prolongée dans un nombre si important de pays.

Un phénomène de telle ampleur n’a pas de précédent dans notre histoire.

Chiffre à l’appui, l’enquête révèle que la valeur totale du parc immobilier dans les pays occidentaux à augmenté en 5 ans à hauteur  de 100% des PIB de ces pays.

En comparaison le Krach boursier de 2001 avait été précédé par une croissance sur 5ans de 80% des PIB.

Quant à la crise de 1929, l’investissement n’étant pas encore à l’époque un sport national, l’augmentation précédant le Krach n’était que de 55% des PIB.

Selon ces données, c’est la plus belle bulle de tous les temps, et  les risques de  Krach  concerne quasiment tous les pays développés mise à part l’Allemagne et le Japon qui sont encore sous le coup d’un précédent krach.

Le cycle haussier  1998-2005 a donné donc lieu à une  valorisation générale  extraordinairement malsaine.

Pendant ce délais de sept ans : les prix immobilier ont augmenté de 244% en Afrique du sud, 192% en Irlande, 145 en Espagne, 114 en Australie, 100 en France et 80 aux Etats-unis.

Tous ces pays ont connus une surchauffe ces trois dernières années d’environ 20% d’augmentation annuelle.

The  economist relève alors 5   critères qui attestent d’un éminent renversement du marché : 

Les ménages n’ont jamais été aussi endettés, et n’ont plus de marge de manœuvre pour soutenir le niveau actuel.

Les prix  des logements ont atteint des niveaux record par rapport au loyer, ne rendant plus possible la moindre rentabilité locative.

Ces même prix sont aujourd’hui totalement déconnectés de la réalité des salaires, et les primo accédants sont exclus du marché.

Le taux massif d’investisseurs sur le marché rend la situation inquiétante, dans la mesure ou ils ont besoin de louer pour payer leur traite..

Enfin, les taux d’intérêt sont au plus bas, on ne peut  les baisser d’avantage, seule la durée de remboursement peut encore être allongée.

Ces 5 sonnettes d’alarmes retentissent ensemble.

Mais pas grand monde ne semble les entendre, soulignent les auteurs de cette mise en garde.

The economist conclu en mettant en évidence la multiplication du crédit hypothécaire à taux variables aux Etats-Unis qui augmente dangereusement les risques de banqueroute des particuliers.

Toujours selon l’enquête, le marasme sera général et ce n’est qu’une question de temps.

La bulle créera  par effet de ricochet la plus forte récession de notre histoire économique.

Car en craquant, le marché immobilier rompra la confiance et «  l’effet  richesse » qu’il a suscité auprès des propriétaires pour faire chuter la consommation et perdre la croissance actuelle.

Le jour où j’accède aux explications de texte de « The economist », ma conviction sur la question avait dépassé l’état de gestation.

Je percevais vaguement que l’immobilier sentirait le souffre un jour ou l’autre mais sans pour autant avoir clairement à l’esprit tous les rouages du mécanisme.

Le ton et le caractère péremptoire  de l’enquête raisonnèrent en moi comme l’annonce d’une malédiction future, à la manière de celle proférée à l’encontre de Philippe le Bel dans « les rois maudits ».

Parallèlement, une succession d’indices, d’information récoltées et de rencontres, transformeront une simple intuition en certitude.