Leurs mensualités maximales pour soutenir le marché  sont d’environ 700 euros.

 Mon propos consiste à argumenter qu’à moyen terme l' immo ne peut se passer des médians et des sous-médians se situant en deçà de cette ligne de démarcation.

Forcément, les prix se mettront à leur portée à un moment donné,  aprés les avoir rendu largement majoritaires sur le marché par leur inaccessibilité.

 Sur 27 millions de foyers, 43% ne sont pas propriétaires.

Afin d’évaluer le potentiel de soutien du marché actuel, il convient ainsi de connaître la proportion de candidats à l’achat encore solvables au regard des prix d’aujourd’hui.

Pour cela, il nous faut savoir combien  gagnent  les français et parvenir à discerner les contours de la demande encore en présence.

 Si on raisonne en moyennes et de manière empirique, les médians et sous- médisants sont donc les foyers situés sous la barre des 2300 euros mensuels : 700 euros de mensualités constituent environ leur capacité de financement maximale, que l’on pourra d’ailleurs corréler par la suite au prix d’équilibre du marché.

Au dessus de la ligne de démarcation, se trouve les sur-médians, capables de rembourser entre 700 et 1200 euros, qui est la mensualité requise aujourd'hui en France pour qu'une famille puisse se loger à l'achat avec un apport n'excédant pas 30 000 euros. Au delà, on trouve parmi les sur-médiants une infime minorité capable d'acheter à tout moment.

 En théorie, sous-médians et sur-médians devraient  se répartir équitablement.

Ainsi sur les onze millions de foyers non- propriétaires, si on raisonne  sans prise en compte de la répartition des acheteurs des cinq dernières années, 5,8 millions seraient en mesure de rembourser  plus que les médians (700 euros), ce sont les sur-médians théoriques.

Parmi eux, certains pourraient encore soutenir le marché et d’autres seraient susceptibles d’acheter en cas de baisse.

On pourrait d'ailleurs reconstituer de manière abstraite les strates  composant cette demande intermédiaire capable de rembourser entre 700 euros  et 1200 euros.

Or selon moi, cet exercice est tout aussi difficile qu’inutile, car à cet instant du raisonnement, il me semble évident qu’il faille tenir compte du fait que la répartition de la demande actuelle n’a plus rien de théorique,  les sur-médians non- propriétaires étant aujourd’hui réduits à la portion congrue.

Après cinq ans de voltige, les sur-médians réels ont fini par devenir l’exception.

En effet, pour se rapprocher de la réalité des ménages candidats à l'achat, plutôt que de considérer les sous-médians  à hauteur de la moitié de la demande actuelle, il convient d’impacter en fait bien d’avantage la réserve d’acheteurs potentiels de médians et sous-médians dans la mesure où nous avons déjà connu cinq années à 800 000 transactions en moyenne au cours desquelles les médians étaient complètement exclus du marché. Depuis 2002, seuls les sur-médians deviennent propriétaires.

Cinq années pendant lesquelles les réservoirs de la demande encore en mesure de soutenir les prix  se sont donc vidés de leur côté quand ceux des médians et sous-médians ne perdaient plus une goutte.

800 000 ventes en moyenne pendant cinq ans, auxquelles on soustraira les investissements immobiliers et les résidences secondaires. Mais surtout cinq ans au cours desquels la proportion de locataires a diminué de 16%.
 

Une manne d’environ quatre millions de foyers à retirer du  réservoir théorique des sur-médians actuels et venant grossir les rangs des sous-médians.

Voilà pourquoi selon moi sur les onze millions, Il ne resterait donc potentiellement plus qu’ un à deux millions environ de sur-médians réels ( la part des foyers non- propriétaires susceptibles d’assumer entre 700 et 1200 euros de mensualités) pour soutenir le marché aujourd’hui étant donné que les cinq dernières années n’ont vu que des sur-médians théoriques accéder à la propriété.

S'il est bien évident que pareille tendance de fond doive faire l'objet de pondérations, prises en compte de cas particuliers et micromarchés, il n'en reste pas moins que ces mouvements de masses  intrinsèques à la structure de la demande impliquent nécessairement que non seulement les prix soient amenés à chuter par tarissement des acheteurs solvables, mais cela durablement,  car malgré la présence encore de quelques couches intermédiaires capables de soutenir des prix à la baisse, celles-ci ne constituent au mieux que deux ans d’exploitation et ne feront que résister un temps au pouvoir d’attraction des médians et sous-médians. Il s'agira de constater alors les effets d'un processus classique de désolvabilisation de la demande en période de bulle immobilière. J’en ai donc la conviction, dans quatre ans les médians pourront se payer une maison.